物业服务中的“搭便车”行为 作者： 李 娜 来源：《内蒙古科技与经济》 2015年第13期 李 娜 (内蒙古建筑职业技术学院经济管理学院，内蒙古呼和浩特010070) 摘要：阐述了物业管理与“搭便车”的相关概念，分析出现“搭便车”行为的原因，提出遏制物业管理中的“搭慢车”行为的措施。 关键词：物业管理；业主；“搭便车” 中图分类号：C912. Sl；F299. 23 文献标识码：A 文章编号：1007 6921(2015)13 0036 01 收稿日期：2015 - 05 -18 作者简介：李娜(1982-)，女，内蒙古巴彦淖尔人，内蒙古建筑职业技术学院经济管理学院，助教。 1相关概念 物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务公司依据物业管理合同进行的房屋建筑及其设备设施、环境绿化、交通秩序和环境容貌等管理项目进行维护和修缮活动。广义的物业管理不仅包括物业服务企业还包括业主管理的运行过程和委托物业企业或者其他协议管理人员进行的管理行为。 “搭便车”问题首先由经济学家曼柯·奥尔逊于1965年提出，是指在团队生产中，由于团队成员的个人贡献与所得报酬没有明确的对应关系，每个成员都有减少自己的成本支出而坐享他人劳动成果的机会主义倾向，团队成员缺乏努力工作的积极性，这样就导致团队工作无效。“搭便车”现象广泛地存在于现实生活中。 2物业管理中“搭便车”行为的成因 2.1“业主自治”制度模糊不完善，缺乏必要惩罚措施 根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，明确规定每一个小区在为维护小区业主利益、向社会各方反映业主意愿和要求及监督物业管理公司管理运作的需要而依法设立业主委员会。可是现在业主大会每次开会人员零零星星，很少有人愿意“浪费”时间参加小区物业的管理。而且“业主自治”的成本也比较高。 2.2服务的公共物品属性 公共物品是指大家公众共同消费或使用的物品。公共物品是可以供组织人员共同使用的产品或服务，公共物品具有非排他性和非竞争性。物业服务管理区域里环境优美，生活在其中的业主或租户都可享受到，尽管某业主拖欠物业服务费，物业公司和其他业主也很难将他排除在服务范围之外。同时，一个业主的消费付出并不能减少另外业主及所有其他业主的消费质量和数量。 2.3物业管理区域规模过大 近年来，住宅类项目普遍出现的情况是业主人数众多。很多小区动辄上千户业主，当参加的人数很多时，有些人会意识到他自己的努力或付出可能不会对结果有多大的影响，而且不管他对问题付出的努力有多少，会议所做出的决定对他的影响都是差不多的。所以．参加者就会不那么认真仔细地研究问题。当管理扩大时，每个参加者为得到或改进这些公共物品所作的努力也会越来越少。因此，人数越多规模越大的物业管理小区出现的“搭便车”行为更多。 3遏制物业管理中的“搭便车”行为的措施 3.1改变业主物业消费观念 目前，越来越多的人意识到购买房屋也是在买商品，环境的整洁及秩序维护也是物业管理服务的内容，也属于消费品。通过媒体及公众宣传使某些业主打消“搭便车”的自私心理，主动交费，提高业主消费观念，使之具有公德心。不缴费不仅侵害其他缴费业主的合法权益，也打击物业服务企业经营服务积极性，甚至无法继续经营，最后受到损失的其实还是业主自己。 3.2完善业主自治法律制度，兼顾公平与效率 目前，我国规定的召开业主大会和在业主大会所形成的决议要求的人数：大会、表决、举手表决等人数过高。笔者建议将人数从“过半数”和“三分之二”降至“三分之一”或“四分之一”。由于我国的业主大会和业主委员会的成立及决议并没有有偿性和非公益性。自身没有利益机制及动力，机构组织比较松散，而且还耗费成员大量人力、物力、时间成本，并且效率也比较低下。笔者建议可以参考某市公务员行政审批缺席默认制，经合理通知但不来参会也不表决的业主，他的意见就按照同意业主大会的决议计算。 3.3 建立惩罚措施，使“搭便车”行为的成本提高 以美国为例，美国拖欠物业费的惩罚是非常严格的，为了保障缴费业主的利益，美国的各个州物权法规定，假如一个物业单位的业主不缴费，从截止日期开始，业主委员会便拥有欠费业主物业所设定的不动产留置权。业主委员会有权对拖欠物业费业主的物业进行处置。经过多次催缴仍不缴费的业主的物业可以按照法律所规定的程序，拍卖拖欠物业费业主的房屋，从出售房屋的款项中优先获得偿还。除了可以收回全部物业费之外，利息、因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费都可以得到偿还，目前，日本和我国的台湾也有类似的措施。这样“搭便车”的业主得到了惩罚，使他在“搭便车”的行为中付出代价。 3.4物业管理区域规模缩小 人数众多便会出现“羊群效应”即“从众效应”：即个人的观念或行为容易受到群体的影响或压力，人们会追随群体所同意的，将自己的意见默认否定，且不会主观上思考事件的意义。因此，为了减少羊群效应，物业管理区域规模应当缩小。物业管理区域的小规模更有利于减少业主“搭便车”行为，更有利于促使更多的业主积极参与到本小区的物业管理事项中来，召开业主大会会议如此，是否缴费行为也是如此。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/e99acc17e209581b6bd97f19227916888586b98a.html