2020年房地产估价师考试改革_2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点

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【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点

　　高层建筑地价分摊的方法：

　　高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。

　　(一)按照建筑物面积进行分摊

　　按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积(如建筑面积、套内建筑面积、使用面积)占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的建筑物面积除以建筑物总面积。

　　(二)按照房地价值进行分摊

　　为了克服按照建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量地价的情况，可以根据各部分的房地价值进行分摊。这种分摊方法是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例，来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的房地价值除以房地总价值。

　　(三)按照土地价值进行分摊

　　按照房地价值进行分摊的方法，当香港地区按照建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、空间布局、装饰装修等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。

【篇二】2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点

　　补地价的测算：

　　补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。需要补地价的情形可分为3类：①改变土地用途、容积率等规划条件。具体有建设用地使用权出让之后变更用途、变更容积率、既变更用途又变更容积率等情形。②延长土地使用期限(包括建设用地使用权期间届满后续期)。③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

　　对改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额，即：

　　补地价一新规划条件下的土地市场价格一旧规划条件下的土地市场价格

　　其中，对单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：

　　补地价(单价)=新楼面地价×新容积率一旧楼面地价×旧容积率

　　补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

　　如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：

　　补地价(单价)=楼面地价×(新容积率一旧容积率)

【篇三】2020年房地产估价师考试《理论与方法》辅导要点

　　城镇基准地价评估的基本程序和方法如下：

　　(1)制定基准地价评估作业方案。

　　(2)明确基准地价的内涵和表达方式。

　　(3)划分土地级别或不同均质地域。其中，划分土地级别应按照《城镇土地分等定级规程》(GB/Tl8507-2001)规定的内容、程序和方法等进行。

　　(4)抽样评估若干宗地的价格。这是在划分出的各个土地级别或均质地域内，按照具有代表性、分布均匀等原则，选择若干宗地，然后由估价师调查搜集这些宗地的相关市场交易资料、经营收益资料或开发费用资料等，运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些宗地的正常市场价格，通常应求出土地单价或楼面地价，并进行市场状况、土地使用期限、容积率、土地开发程度等调整，将这些宗地的价格统一到已明确的基准地价内涵上来。

　　(5)计算各个土地级别或均质地域的地价。土地级别或均质地域的地价是某个特定的土地级别或均质地域的土地单价或楼面地价，它代表或反映着该土地级别或均质地域内土地价格的正常水平。土地级别或均质地域的地价计算，是分别以每个土地级别或均质地域为范围，求取各该土地级别或均质地域内所抽查评估出的若干宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的土地级别或均质地域的地价，相应有土地级别价、区片价和路线价。

　　(6)综合确定基准地价。

　　(7)编写基准地价使用说明。

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