2020年房地产估价师考试改革,2020年房地产估价师考试《制度与政策》考点汇总

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【篇一】2020年房地产估价师考试《制度与政策》考点汇总

　　土地所有制：

　　《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”

　　(一)国有土地

　　全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有。《宪法》、《物权法》都明确规定，城市的土地属于国家所有。《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。《中国城市统计年鉴》等使用的市区一词，指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。关于镇的土地所有权问题，1982年11月26日第五届全国人民代表大会第五次会议《关于中华人民共和国宪法修改草案的报告》指出：“草案第十条中原来是把镇的土地和农村、城市郊区一律看待的。全民讨论中有人指出，全国各地情况不同，有些地方镇的建制较大，今后还要发展，实际上是小城市。因此删去了有关镇的规定。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”

　　1998年12月27日国务院颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第256号，以下简称《土地管理法实施条例》)第二条进一步明确了国有土地的范嗣，其规定如下：①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　《宪法》第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：①通过行政划拨方式取得;②通过国家出让方式取得;③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);④通过土地或房地产租赁方式取得。依法取得建设用地使用权后，建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。但不得改变土地用途，如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定.但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。同样，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

　　(二)集体土地

　　劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：①村农民集体;②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体;③乡(镇)农民集体。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体组织经营、管理。”

　　农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除南法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;南法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”

　　党的十八届三中全会提出加快建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等人市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

【篇二】2020年房地产估价师考试《制度与政策》考点汇总

　　房地产法律体系：

　　目前，我国房地产的法律法规制度体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术标准(规范)等构成。其中，法律主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)、《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)、《中华人民共和国资产评估法》(以下简称《资产评估法》)。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了我国房地产管理的基本原则，对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产中介等主要环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。《城市房地产管理法》对包括房地产估价行业在内的房地产行业管理做出了一些特殊规定。而2016年12月1日实施的《资产评估法》重点规范包括房地产估价在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。《资产评估法》实施之前的资产评估，是指财政部门管理的“资产评估”，亦即狭义的资产评估。《资产评估法》实施之后的资产评估不仅包括财政部门管理的“资产评估”，还包括房地产估价、土地估价等其他评估领域和评估专业，是广义的资产评估。《资产评估法》对包括房地产估价行业在内的各类评估行业管理做出了一般性规定。因此，《资产评估法》是评估行业的一般法，而《城市房地产管理法》是包括房地产评估管理在内的有关房地产管理的特别法。

　　根据《中华人民共和国立法法》第九十二条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。因此，在房地产估价行业管理活动中，《城市房地产管理法》有规定的，适用《城市房地产管理法》，与《资产评估法》规定不一致的，也应当适用《城市房地产管理法》。

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