2020司法考试新增考点-2020司法考试备考考点：国有土地管理

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　　国有土地管理

　　(一)国有土地使用权

　　1.出让

　　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　(1)出让只能是国有土地使用权。

　　(2)出让是双务有偿有期限的合同。(行政合同)

　　(3)土地使用者可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。

　　(4)出让合同的变更和到期。

　　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。(《城市房地产管理法》第18条)

　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。(《城市房地产管理法》第22条)

　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　2.划拨

　　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　(1)划拨的土地只能是国有土地使用权。

　　(2)划拨是一种行政行为，需要经县级以上人民政府依法批准。

　　(3)一般地，以划拨方式取得的土地没有期限限制。即“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”

　　(4)划拨可为有偿划拨，也可以为无偿划拨。

　　(5)划拨用地的范围：①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。

　　(二)建设用地

　　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续;建设占用土地为集体土地的，应由国家对该土地征收后改为国有土地，再行审批进行建设。

　　1.农用地转建设用地的审批权限

　　征收下列土地的，由国务院批准：

　　(1)基本农田。

　　(2)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。

　　(3)其他土地超过七十公顷的。

　　征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

　　3.改变建设用地用途

　　建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

　　【总结】

　　(1)集体土地→经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准;

　　(2)城市土地→经有关城市规划土地行政主管部门同意→经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

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