2020司法考试新增考点-2020司法考试备考考点：城市房地产管理法

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　　一、房地产开发制度★

　　(1)依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

　　(2)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。(未经批准以划拨地转让，合同无效可补正)

　　(3)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。(以划拨地做投资，合同无效可补正)

　　二、房地产交易制度★

　　(一)房地产交易原则

　　房地产交易分为房地产转让、租赁、抵押。

　　(1)房地一体主义。房地产交易时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

　　(2)国家实行 房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

　　(3)房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。

　　(二)房地产转让

　　(1)房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　(2)下列房地产，不得转让：①以出让方式取得土地使用权的，不符合法律规定的条件的(详见下述“以出让方式取得土地使用权”应符合的条件);②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的;⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　(3)以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　开发商转让房地产的程序

　　(开发商交了土地出让金→获得土地使用权证书)+(房屋建设完成≥25%/房屋已完成获得了房屋所有权证书/形成工业用地)。

　　①一金两证;②一金一证，房屋建设完成25%以上;③一金一证，形成工业用地或其他建设用地条件。

　　【注意】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

　　①有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　②有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　(5)房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

　　(6)商品房预售，应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　(三)房地产抵押

　　(1)房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。

　　(2)出让方式取得的土地使用权，可以单独设定抵押权;若该土地上有房屋时，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。(房地一体)

　　(3)划拨方式取得的土地使用权，不得单独抵押。但如果该土地上有房产，以房产设定抵押时必须同时抵押房屋所占用范围内的划拨土地使用权。(划拨土地使用权+地上房屋，可一同抵押)

　　(4)划拨地上房地产抵押权的实现。

　　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。(先保护国家，后保护抵押权人)

　　(5)房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

　　《物权法》第200条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

　　(四)房屋租赁

　　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

　　(1)出租合同有效，租金归出租方。

　　(2)租金中所含土地收益上缴国家。

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